Après cinq ans d’exploitation, USIN a démontré la solidité d’un modèle économique à la fois atypique et exigeant. Porté par des acteurs privés, pensé en lien étroit avec les collectivités, et fondé sur une vision de long terme, ce modèle soutient un projet industriel ambitieux, loin des logiques spéculatives. David Bellanger, président de la SAS USIN, revient sur les principes qui structurent ce modèle, les choix opérés à l’origine et les enseignements tirés avec le recul de ces dernières années.
Crédit photo : Tim Douet
Pour commencer, comment présenter simplement le modèle économique d’USIN ? Quels en sont les piliers ?
USIN repose sur un principe assez simple, mais exigeant : un portage privé, avec une rentabilité mesurée, inscrit dans un temps long, et pensé dès l’origine comme un projet au service du territoire et de l’industrie productive en milieu urbain.
Le site est porté par trois co-actionnaires privés (SERL Immo, la Banque des Territoires et la Caisse d’Épargne Rhône-Alpes) qui ont tous en commun une vision patrimoniale et durable de l’investissement. Cela signifie que nous ne cherchons ni une rentabilité immédiate ni une logique de sortie rapide, mais un équilibre économique construit dans la durée, compatible avec la nature industrielle du site.
Quelles sont les principales sources de revenus et, à l’inverse, les grandes contraintes financières du modèle ?
USIN repose avant tout sur un modèle locatif. Nous ne sommes pas dans une logique de promotion immobilière avec vente à la découpe, mais dans celle de la détention et de l’exploitation d’un patrimoine industriel sur le long terme.
La recette principale est donc la location des bâtiments, à laquelle s’ajoute la valeur créée par les services, les infrastructures, la qualité du site et de son environnement. Il existe aussi des aides ou subventions ponctuelles, liées notamment à la performance environnementale, mais elles ne constituent pas le socle du modèle.
En face, les contraintes sont importantes : coûts d’acquisition du site, travaux d’aménagement, réhabilitation de bâtiments existants, constructions neuves, infrastructures lourdes, exigences réglementaires propres aux sites industriels… Ce sont des investissements conséquents, qui nécessitent un modèle robuste et une grande rigueur dans le pilotage financier.
D’autres modèles économiques ont-ils été envisagés au départ ?
Oui, bien sûr. Mais assez rapidement, le modèle de la promotion classique a été écarté. Vendre les bâtiments ou les terrains aurait rompu l’unité du site et probablement sa vocation industrielle. Or USIN a été pensé comme un ensemble cohérent, capable d’évoluer, de s’adapter et d’accompagner les entreprises dans le temps, tout en offrant des mutualisations de services aux industriels
Le choix du locatif nous inscrit dans une autre temporalité, puisque nous restons propriétaires, responsables de l’exploitation, garants de la qualité du site. C’est plus exigeant, mais c’est aussi ce qui donne sa cohérence au projet.
Entre le financement initial et l’exploitation dans la durée, quel est le plus grand défi ?
Ce sont deux défis très différents. Le financement initial est évidemment structurant : acquisition du site, mobilisation de fonds propres, capacité à lever de la dette, choix des partenaires financiers… Sur USIN, cela représente un projet d’environ 80 millions d’euros, ce qui a justifié la création d’une société de projet dédiée, la SAS USIN Lyon Parilly.
Mais une bonne exploitation dans la durée est tout aussi déterminante. Le modèle repose sur la capacité à maintenir un bon niveau d’occupation, et pour cela à rester attractif pour les industriels. Pour cela, nous devons parvenir à faire évoluer le site en fonction des besoins du marché, et à maintenir une offre d’accueil séduisante. Notamment grâce à des travaux périodiques de réhabilitation sur les existants, mais également grâce à une maintenance courante qui assure la bonne fonctionnalité d’USIN. C’est là que se joue, au quotidien, la solidité économique du projet.
Peut-on dire que le montage financier d’USIN est atypique ?
Tout à fait. Il est atypique parce qu’il combine capitaux privés et intérêt public, dans ce que l’on pourrait appeler une forme d’économie mixte appliquée à l’immobilier industriel.
Mais même si USIN est porté par une SAS privée, les collectivités sont présentes dans le développement du projet. SERL Immo est une filiale de la SERL, une société d’économie mixte dont les actionnaires sont à la fois publics et privés. Tout d’abord, à travers la gouvernance de la SERL, la Métropole de Lyon et le Département du Rhôneont autorisé l’utilisation de fonds propres pour investir dans USIN, sans être exposés directement au risque opérationnel.
Ce montage permet un effet de levier très fort : à partir d’un euro de fonds propres autorisé, nous avons pu mobiliser jusqu’à 25 € d’investissement, en combinant apports en capital et emprunts. C’est ce qui a rendu possible un projet de cette ampleur.
L’échange est continu également avec la Métropole de Lyon et la ville de Vénissieux, vis-à-vis de la commercialisation du site. Nous partageons avec elles les informations sur les prospects en cours, l’évolution des axes de commercialisation, etc.
Avec cinq ans de recul, le modèle a-t-il tenu ses promesses ?
De mon point de vue, oui, là aussi. Le modèle fonctionne globalement comme prévu. Nous avons connu des phases plus favorables que d’autres, le départ d’un grand utilisateur comme Symbio – qui occupait 10 000 m2 à USIN de 2020 à 2025 – a évidemment eu un impact, même s’il était prévu. Pour autant, l’équilibre économique est là.
Nous avons atteint un résultat annuel positif relativement tôt, et le retour à l’équilibre cumulé est attendu autour de la quatorzième année après la prise de propriété. Rapporté à la fin des derniers investissements immobiliers, ce délai est encore plus court, de l’ordre de quatre à cinq ans. À l’échelle de projets industriels ou immobiliers de cette nature, ce sont des horizons tout à fait raisonnables.
Nous restons toutefois attentifs à la conjoncture nationale et internationale, qui limite ces derniers mois les implantations et le développement des entreprises industrielles.
D’après vous, ce modèle est-il reproductible sur d’autres territoires ?
À mon sens, ce pourrait être le cas, mais sous certaines conditions. La réussite d’USIN repose sur un alignement très particulier : des partenaires financiers engagés, des collectivités volontaristes, un porteur de projet disposant des compétences nécessaires, et un territoire où les besoins industriels sont réels. On ne peut donc pas transposer de manière systématique ce modèle ailleurs.
En revanche, on peut s’en inspirer ! Que ce soit sur le rôle du temps long, sur la manière d’articuler finance, usage et exploitation, ou encore sur la place donnée à l’industrie productive dans les projets urbains.
Finalement, quel serait pour vous le meilleur indicateur du succès d’USIN ?
Bien sûr, l’équilibre économique est indispensable. Mais il faut aussi regarder la capacité du site à rester industriel, à accueillir des entreprises diverses (et donc des emplois pour tous les niveaux de formation). Ainsi que sa capacité à évoluer, à continuer d’investir, et à jouer un rôle utile pour le territoire. Si USIN parvient durablement à conjuguer solidité économique, attractivité industrielle et intérêt général… alors le modèle aura pleinement rempli sa mission.
➕ Pour en savoir plus sur le fonctionnement d’USIN
- – « D’un site industriel expérimental à un démonstrateur fonctionnel et inspirant »
- – « Énergie : l’autoconsommation collective à USIN »
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