Le bâtiment 101, qui avait accueilli Symbio pendant plusieurs années, a changé de composition pour répondre à l’évolution du marché. Plus qu’un chantier, cette opération incarne la capacité d’USIN à s’adapter de manière agile aux besoins de ses futurs locataires. Hugues Girod, directeur d’exploitation, revient sur les coulisses de cette transformation stratégique.
Le bâtiment 101 est emblématique du site. Pourquoi le transformer maintenant ?
Hugues Girod : Effectivement, c’est un bâtiment de 10 000 m² qui représente une part importante du patrimoine d’USIN. Il s’agit d’une surface conséquente qui nous a permis à nos débuts d’accueillir Symbio, jusqu’à la construction de sa gigafactory à Saint-Fons. Mais aujourd’hui, il y a peu de demande pour d’aussi grandes surfaces. Le marché immobilier de l’activité est moins dynamique et nous avons voulu éviter une vacance longue. Nous avons donc pris, avec nos actionnaires, une décision structurante : allotir le bâtiment en deux.
Ce virage n’est pas anodin mais correspond à notre manière de travailler — anticiper. Dès 2024, nous avions lancé des études de faisabilité et une estimation budgétaire pour être prêts à intervenir si le besoin se confirmait. Cela a payé ! Quand un prospect est arrivé avec un besoin de 5 000 m2, nous avons pu enclencher les travaux dans la foulée. Cette réactivité, c’est aussi le fruit de notre organisation interne, avec une équipe pluridisciplinaire qui pense et agit en avance.
Concrètement, à quoi ressemblent les nouveaux espaces créés ? Cela implique-t-il des travaux complexes ?
H.G. Nous avons maintenant deux lots au sein du bâtiment 101, chacun de 5 000 m². Ce format correspond beaucoup mieux aux attentes actuelles du marché. Surtout, cette division nous permet de conserver l’esprit d’USIN : un parcours immobilier complet, de la start-up jusqu’à l’industriel confirmé.
Et oui, on est loin du simple « mur séparatif ». Diviser un bâtiment industriel en deux unités autonomes revient à recréer deux entités indépendantes, conformes au Code du travail et aux exigences de sécurité. Il a fallu repenser l’ensemble du fonctionnement du bâtiment, les systèmes de ventilation, les réseaux de fluide, CFO/CFA, les comptages, les systèmes de sécurité incendie… Ce sont des adaptations lourdes, qui exigent de la méthode, des études préalables et un pilotage précis. Notre équipe, épaulée par des bureaux de contrôle et un architecte, a su relever ce défi dans des délais très courts. L’opération a démarré à l’automne 2024, avec une phase d’étude lancée dès octobre, et des travaux engagés début 2025, pour une mise à disposition du nouveau lot au 1er juillet 2025.
Au-delà des travaux de séparation, comment le bâti s’adapte-t-il aux nouveaux locataires ? Vous les accompagnez en ce sens ?
H.G. C’est un atout majeur d’USIN, qui a déjà fait la différence plusieurs fois auprès de nos locataires : nous sommes aux côtés des entreprises bien au-delà de la remise des clés. Nous suivons leur phase d’installation, leurs travaux d’adaptation, leurs problématiques techniques. C’est un accompagnement sur mesure, qui peut aller jusqu’à une co-conception des aménagements. Et notre connaissance fine du site, acquise depuis cinq ans maintenant, nous permet de les conseiller. En effet, nous avons déjà dû intervenir sur des projets d’installation complexes (ICPE, laboratoires, etc.) et nous savons orienter nos locataires pour qu’ils avancent efficacement,même dans des contextes très techniques.
Cette opération est-elle un exemple plus large de l’évolution du site ?
H.G. Complètement. En divisant ce bâtiment, nous avons tiré les leçons du marché, tout en assurant la continuité de notre projet. L’idée n’est pas de démembrer USIN, mais d’adapter le site intelligemment. On raisonne en flexibilité, on pense en parcours. Et on garde toujours une taille de lot qui permet à une entreprise de croître sur place, sans avoir à déménager.
Au final, ce qui est intéressant avec cette opération d’allotissement, c’est qu’elle montre que nous ne subissons pas le marché, nous vivons avec. Et que notre modèle est capable de s’adapter sans renier ses fondamentaux. Le bâtiment 101 n’est plus un navire amiral de 10 000 m², mais deux unités de 5 000 m² de taille suffisante pour accueillir des activités de grande ampleur.
Cette agilité sur le bâti fait-elle écho à une autre forme d’adaptation de la part d’USIN, vis-à-vis de ses locataires ?
H.G. Tout à fait. Ce que nous avons fait avec le bâtiment 101 est révélateur d’une stratégie plus large : construire un site capable de s’ajuster aussi bien aux évolutions du marché qu’à la diversité des profils industriels.Nous ne cherchons pas à empiler des mètres carrés, mais à bâtir un écosystème pérenne.
Nous avons choisi volontairement d’accueillir des locataires aux profils variés, aussi bien des start-ups en phase d’essaimage que des entreprises industrielles déjà bien installées, dans de nombreux secteurs — la R&D, la mobilité, etc. Cette diversité est une force, car elle amortit les soubresauts du marché et crée des synergies inattendues entre acteurs. En parallèle, nous adaptons nos surfaces pour offrir une gamme suffisamment large de tailles et de configurations. En somme, nous diversifions nos murs comme nous diversifions les secteurs d’activité de nos preneurs, et c’est ce qui rend USIN résilient.
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