USIN : d’un site industriel expérimental
à un démonstrateur fonctionnel et inspirant

Comment présenter USIN, maintenant ? Peut-on toujours le considérer comme un site expérimental ?

David Bellanger Pour répondre à cette question, il y a deux points de vue à considérer. Le premier est celui de la soutenabilité du modèle économique, car l’objectif initial et confirmé d’USIN est de préserver, et même densifier, l’offre de surfaces productives en milieu urbain. À ce niveau, nous pouvons dire que le projet est clairement sur la bonne trajectoire. Concernant l’équilibre financier, nous pensions enregistrer des résultats d’exploitation négatifs les trois premières années — en raison des investissements importants à réaliser pour l’acquisition, l’aménagement, la construction des bâtiments neufs — mais ils ont finalement été bons, car les bâtiments existants ont tout de suite été occupés par nos premiers locataires et ont permis des recettes locatives supérieures au prévisionnel. Ce n’est finalement que depuis l’année dernière que nous devons composer avec de la vacance locative substantielle, suite au départ de Symbio, prévu dans le cadre de son parcours sur le territoire. Ce qui est intéressant, c’est donc de constater la résilience économique de notre modèle, d’une part grâce aux trois premières années positives reposant sur une attractivité immédiate du site, et d’autre part grâce aux nouvelles recettes locatives de nos bâtiments neufs, qui ont eux aussi trouvé très vite preneurs sur des surfaces moindres que celles existantes, au bénéfice notamment de start-ups qui grandissent à USIN.

Marc Vouillon Le second point de vue, c’est la question de l’acceptabilité. Un marqueur fort du projet USIN, c’est que nous démontrons concrètement aujourd’hui que l’industrie est compatible avec la ville. Pas l’industrie sous toutes ses formes, certes, mais nous constatons bien que certains types d’activité ne génèrent pas de nuisances à même de compromettre la qualité de vie des habitants vivant à proximité. Il me paraît important de souligner que c’était véritablement un enjeu à part entière pour nous, cette question de l’acceptabilité, et que nous avons sans aucun doute largement profité de notre ADN d’aménageur, le groupe SERL étant l’un des acteurs à l’origine d’USIN. À titre d’exemple, nous avons rencontré très rapidement les conseils de quartier pour leur présenter notre projet d’aménagement du site.

David Bellanger En prenant en compte ces deux aspects, nous pouvons considérer qu’USIN est sorti de la phase exploratoire. De fait, nous sommes déjà démonstrateurs, par la preuve de nos réalisations et de l’exploitation même du site.

Un site comme USIN a-t-il vocation à être répliqué et à essaimer ?

David Bellanger Le site constitue une novation, sous de nombreux aspects. De fait, une dizaine de territoires et d’entreprises, à échelle française et européenne, sont déjà venus en visite à USIN ou ont échangé avec notre équipe. La plupart d’entre eux sont dans des phases de réflexion très en amont sur leurs propres projets, mais ils apprécient d’avoir un retour d’expérience pratique, de la part d’un site opérationnel.

Marc Vouillon Les collectivités viennent nous voir également, notamment, car il n’est pas simple pour elle de se réapproprier un site industriel. Et encore moins quand l’objectif est de refaire de l’industrie — la solution de « facilité » en termes d’équilibre économique étant de réaliser du logement. Nous, nous avons réussi à faire aboutir cette mutation-là. C’est pour cela qu’on vient nous voir : pour comprendre comment nous nous y sommes pris. USIN constitue un modèle intéressant parce qu’il répond à la fois à l’enjeu de réindustrialisation (comment permettre aux industries de s’implanter sur le territoire ?) et à un enjeu environnemental (comment requalifier un site industriel existant pour éviter d’artificialiser de nouvelles surfaces, en redonnant sa place à la biodiversité, et en partageant les mêmes enjeux que la ville qui nous accueille?). Reconvertir des sites industriels, on le sait, c’est l’avenir. Quand nous avons lancé la réflexion autour d’USIN, la loi ZAN n’existait pas encore, mais elle pousse clairement à reproduire cette démarche.

David Bellanger L’un des enjeux principaux est celui de trouver le bon modèle économique, adapté à ce type de projet. Nous en avons choisi un pour USIN, et il fait ses preuves, mais peut-il être reproduit ? Cela dépend fortement des compétences du porteur de projet, mais aussi des acteurs et des forces en présence sur le territoire concerné. Le modèle est perfectible, nous explorons déjà d’autres pistes au sein du Groupe SERL dans le cadre de notre projet Givors Industrie, en impliquant plus fortement les industriels dans le montage et le portage.

Selon vous, quelles sont les singularités du « modèle » USIN ?

David Bellanger Cette notion de parcours offert aux industriels, c’est vraiment ce que l’on veut mettre en avant à travers USIN, avec notre capacité d’ouverture et d’agilité. Le site permet déjà de suivre le développement de l’activité de certains de nos locataires. Même s’il faut noter que « parcours » n’est pas toujours synonyme de « croissance » : nous avons déjà dû accompagner à deux occasions des locataires pour adapter à la baisse la taille de leurs locaux, pour la ramener à la hauteur de leurs besoins. Et ça, c’est une chance pour eux, afin de sauvegarder leur activité, et cela est possible encore une fois parce qu’il y a une diversité de surfaces sur USIN. C’est aussi le reflet de la capacité de l’ensemble de l’équipe USIN, que ce soit au niveau technique ou commercial, de comprendre le fonctionnement d’un industriel, de sa vie et parfois de sa survie.

Marc Vouillon Ce travail d’exploitation que l’on réalise est une différence majeure d’USIN par rapport à d’autres parcs d’activité : comme notre équipe est sur le site, on a une connaissance très approfondie de nos locataires et de leurs besoins, et en conséquence on peut mieux anticiper et s’adapter.

David Bellanger Un autre gros marqueur d’identité pour USIN, c’est la mutualisation : des surfaces, de la distribution technique des fluides, mais aussi de l’offre de services, des animations… Dans ce qui relève de notre action de propriétaire-exploitant. Un point essentiel pour nous étant le sujet des énergies renouvelables : elle est aujourd’hui de 500 kilowatts crête et, elle aura doublé d’ici un an. Cette énergie produite in situ est distribuée à nos locataires en auto-consommation collective, à un prix compétitif par rapport à celui du marché, que nous garantissons pendant 20 ans. Pour un industriel, c’est un avantage conséquent, en termes de lisibilité sur ses charges d’exploitation, d’être en maîtrise sur les coûts de l’énergie — surtout quand on sait qu’ils ont varié de 1 à 10 sur les deux dernières années.

Marc Vouillon Mais ce cheminement, il se fait aussi directement entre nos locataires, sans que cela passe systématiquement par nous. On a par exemple plusieurs profils de start-ups, qui sont dans leur première ligne de production, à un stade de démonstrateur ou de pilote, et notre intervention s’est limitée à favoriser l’échange direct entre elles. Elles apprécient et témoignent de la synergie facilitée sur le site d’USIN , par exemple à l’occasion de visites qui sont réalisées sur le site avec des acteurs extérieurs. Je dirais même que cette synergie est nécessaire à toutes les échelles, celle du site industriel, celle régionale et celle de notre territoire national, pour faire en sorte que ces entreprises se développent dans les meilleures conditions… Et donc que nous puissions accélérer la réindustrialisation.