Une telle question n’est pas nécessairement antinomique. Toutefois, la poser ici et maintenant – presque 2 ans après la prise d’exploitation du site par la SAS USIN – permet d’apporter des éléments de preuve tout en retraçant l’histoire et l’ambition d’un groupe. Car le projet USIN porte en lui, dès ses prémices en 2017, la capacité de faire franchir un cap à la SERL en s’appuyant sur ce qu’elle a de meilleurs : ses compétences, ses méthodes, sa vision de l’intérêt général, sa capacité à innover, à se remettre en question, à aller chercher ce qui lui manque en tout humilité et, in fine, à créer des modèles inspirants. USIN écrit ainsi un nouveau chapitre de la SERL, tout en s’inscrivant dans une histoire riche, longue et surtout loin d’être finie ! C’est de cet épisode, entre rupture et continuité, dont témoigne aujourd’hui Yves Molina, Directeur Général délégué aux filiales du Groupe, président de la SAS USIN et de Serl@immo.
L’équipe SERL en charge d’USIN (de gauche à droite) : Hugues Girod, Élise Varenne, Yves Molina, David Bellanger
Il était une fois la SERL, il y a 10 ans, société d’économie mixte reposant sur 2 métiers historiques : construire et aménager…
Yves Molina : Il y a 10 ans, après un demi-siècle d’existence, le groupe vit un moment clé de son histoire avec la création de la filiale SERL@Immo – qui doit nous permettre d’élargir le champ de nos activités en développant des projets d’investissement sur de l’immobilier de pôle productif. Pour nous, cela constitue un changement radical, hors des cadres contractuels habituels (concessions d’aménagement, mandats, AMO pour la construction…), puisque nous engageons des fonds propres mis à disposition par la maison mère du groupe SERL.
Cette rupture est un tournant essentiel car sans elle, le projet USIN n’aurait pas été concevable par la suite. Les actifs acquis dans le cadre de la SERL@Immo nous ont en effet permis d’étoffer notre champ de compétences : réflexions sur le montage, les moyens pour financer – entre fonds propres et emprunts – et constuire, commercialiser, exploiter… Autant d’expertises qui se sont révélées nécessaires lorsque nous nous sommes confrontés au sujet USIN. Toutefois, il faut bien reconnaître que si nous n’étions pas désarmés, il nous manquait encore quelques liens pour mener à bien un tel projet.
Le site USIN, une acquisition qui multiplie par 2 les m2 portés par SERL@Immo !
SERL@Immo, qui portait 30 000 m2 au 31 décembre 2020, s’est en effet réveillée au matin de la Saint-Sylvestre avec 30 000 m2 de plus… USIN, c’est donc d’abord un changement d’échelle pour la SERL, d’autant plus que le site a également une capacité de construire 30 000 m2 supplémentaires !
Par le simple fait qu’il s’agisse d’un site de plus de 10 hectares, nous avons dû développer nos compétences internes en recrutant, notamment sur le volet de la gestion immobilière. Mais il a fallu aussi intégrer de nouveaux savoir-faire car l’exploitation d’un site industriel renvoie à des pratiques particulières, par rapport à la sécurité, la gestion des ICPE, au fait que l’on rassemble sur un site important des utilités… Autant de sujets que nous n’avions pas eu à pratiquer antérieurement.
Il est intéressant de noter que ces recrutements en externe ont également permis aux équipes déjà en place d’acquérir ces nouvelles compétences. Pour le groupe, c’est essentiel car nous pouvons aujourd’hui toutes les proposer à notre clientèle : les collectivités territoriales bien sûr, mais aussi des propriétaires immobiliers ou fonciers qui, au lieu de faire appel à un opérateur immobilier uniquement intéressé par le fait de pouvoir bâtir, se tourneraient vers la SERL pour mener une réflexion plus globale en matière d’usages et d’aménagement.
Ce nouveau positionnement – à savoir une seule tête pour bâtir, financer, exploiter, dans la durée – c’est assez rare dans l’univers des investisseurs. C’est pourquoi, quand USIN mène son projet de façon durable, il inscrit aussi la SERL dans le temps long.
Avec USIN, la SERL pense usage, y compris pour un site industriel…
USIN est connu et reconnu pour avoir mené une réflexion sur l’usage le plus en amont possible, chose rare pour un site industriel. Sur ce terrain-là aussi, la SERL a su semer les graines qui ont permis d’atteindre un si haut degré d’exigence avec USIN.
La question des usages passe par la programmation, un sujet essentiel pour nous car il est déterminant sur la bonne qualification du sujet à traiter. En effet, quand une commune envisage la régénération d’un bâtiment remarquable, son premier réflexe est de se demander : « À quoi peut-il nous servir ? » Et ce n’est pas si simple d’y repondre, car au-delà des intentions de la collectivité il y a également l’état des lieux ou les implications technico-administratives, économiques et financières à prendre en compte. C’est pourquoi, aujourd’hui, notre travail sur les usages est complété par un accompagnement à la concertation.
Avec USIN, nous avons apporté la preuve de notre savoir-faire à des collectivités comme la Métropole de Lyon, qui ont une volonté forte de régénérer des sites industriels, pour partie en déshérence ou en sous-occupation. Grâce au travail accompli, le Groupe accompagne aujourd’hui la Métropole de Lyon sur 3 voire 4 sites industriels en termes de réflexion préalable, afin de dupliquer ce que nous réalisons sur USIN. Ces grands enjeux, avec beaucoup de m2 de foncier bâtis ou à bâtir, comportent des investissements lourds.
Pour ce type de sujet, nous mobilisons là encore un autre savoir-faire de la SERL : trouver le ou les bons partenaires, ce qui est essentiel pour mener à bien des financements à hauteur de plusieurs dizaines de millions d’euros. C’est cette démarche tournée vers le collectif qui, dans le cas d’USIN, nous permet notamment de compter la Banque des territoires et la Caisse d’Épargne Rhône-Alpes parmi les actionnaires du projet.
Avec USIN, la SERL anticipe aussi les politiques de développement territorial ?
La SERL a toujours accompagné pleinement la politique de développement portée par les collectivités, c’est un pré-requis pour nous. Lors d’un des derniers congrès de la FNAIM, Émeline Baume, première vice-présidente de la Métropole de Lyon en charge notamment de l’industrie, a rappelé que la ville doit être mixte et que l’industrie productive a toute sa place dans cette mixité – alors qu’au fil du temps elle a été repoussée au-delà des frontières pour se rassembler dans de très grands parcs industriels. Avec USIN, nous sommes non seulement dans l’exemplarité mais aussi dans l’anticipation de cette politique de développement. Car ce que l’on observe en effet sur nombre de territoires, c’est une volonté forte de faire revenir l’industrie en France, des activités productives avec des emplois à la clé.
Cette démarche d’anticipation et d’exemplarité vis-à-vis des ambitions territoriales, nous l’appliquons également sur d’autres volets que nous travaillons particulièrement à USIN : la réduction de l’empreinte carbone du site, notamment. Cela passe par un travail important sur la renaturation ou la stratégie énergétique, pour ne citer qu’eux. Des axes essentiels qui témoignent ainsi que l’industrie en ville est un levier possible pour répondre aux objectifs fixés par les collectivités dans le cadre de leur transition écologique.
USIN a renouvelé le regard posé sur la SERL par les collectivités et les autres commercialisateurs.
Avec USIN, nous avons été tout à la fois dans la continuité de méthodes portées par la SERL mais également dans une réflexion complémentaire et, surtout, dans une mise en application pour les besoins du projet lui-même. Pour le Groupe, ça a été un vrai accélarateur : après un an d’exploitation du site, USIN est devenu un modèle éprouvé pour la SERL, qui nous permet d’avancer aujourd’hui sur d’autres sujets nous rapprochant sensiblement de l’exercice réussi avec USIN.
Aux yeux des collectivités comme la Métropole de Lyon et de quelques propriétaires de fonciers industriels, notre image s’est renouvelée grâce à la réussite d’USIN. À tel point que nombre de commercialisateurs se rapprochent aujourd’hui de nous avec l’envie forte de nous proposer des projets, défis que l’on aime relever à la SERL ! USIN a prouvé à l’ensemble des collaborateurs du Groupe que rien ne nous était impossible. Aujourd’hui, je ne dis plus : « nous savons tout faire » mais « nous pouvons tenter de tout faire ».
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