Il y a un an, la SAS USIN prenait possession du site industriel Bosch, en tant que propriétaire exploitant du site, mettant ainsi fin à un processus de trois ans qui aura permis de poser les bases d’un site vertueux dans son exploitation et sa gestion, en plaçant l’usage et le cycle de vie complet du site au cœur de la réflexion du projet. Au terme d’une première année d’exploitation, quels résultats et quel bilan tirer de cette démarche de renouvellement de site industriel ?
La qualité d’usage au cœur du modèle d’exploitation d’USIN
Envisager l’exploitation dès la genèse du projet est un parti-pris encore relativement rare dans le développement d’un parc industriel en France. En tant qu’opérateur en charge du développement et de la gestion de l’actif, le groupe SERL, à travers la SAS USIN, a su mobiliser toute sa chaîne de compétences dès les prémices du projet. Un an après la prise d’exploitation, le premier des résultats est celui d’une parole tenue. L’une des conditions pour que Bosch cède son site à la SAS USIN était que l’activité industrielle perdure. C’est chose faite. USIN est aujourd’hui un site vivant, en pleine activité – avec 11 occupants-locataires qui ont créé 340 emplois et occupent 93 % des surfaces déjà existantes. Un site sécurisé de façon périmétrique tout en favorisant des espaces intérieurs ouverts afin de faciliter les échanges entre les usagers. Ainsi, en 2021, la volumétrie d’activité s’est traduite par l’accueil de 9 000 visiteurs et prestataires au poste de sécurité et la réception de 6 000 livraisons.
Un nouveau modèle d’exploitation en macro-lots multi technique et multi-services validé
Si USIN a su conserver le statut de site premium détenu par son prédécesseur, ce n’est toutefois pas pour les mêmes raisons. Afin de garder un haut niveau de qualité d’exploitation en passant d’un site monolithique à un site multi-locataires, la SAS USIN a fait le choix d’une exploitation en macro-lots. Vinci Facilities s’est vu confié un macro-lot multi technique et le duo formé par Securitas et GSF, un macro-lot multiservice. « Cela leur permet d’avoir une vision unique de l’ensemble des données et problématiques liées à leur objet d’intervention, explique Hugues Girod, responsable exploitation du site. Pour nous, c’est pouvoir s’entourer d’acteurs majeurs dans leur domaine et limiter le nombre d’interlocuteurs. »
Ce modèle d’exploitation s’appuie sur la présence sur site de 5 équivalents temps plein et a conduit, courant 2021, à la réalisation de 400 actes d’exploitation technique ayant pour objet, à plus de 80 %, la prévention et l’amélioration. A la clé : de la réactivité et des résolutions rapides.
Réduire l’empreinte carbone du site et favoriser un usage doux en embarquant les locataires
L’une des ambitions majeures du site est de réaliser sa transition énergétique. Un premier pas, de taille, a été franchi en 2021 avec le raccordement de l’ensemble des bâtiments au chauffage urbain. « On est ainsi passé d’une énergie 100 % fossile gaz à un mix énergétique contenant 58 % d’énergies renouvelables », poursuit Hugues Girod. Autre levier activé : le démarrage avec EDF d’un travail sur l’éclairage intelligent à source LED dans le but de diviser par trois la consommation de mégawattheures. « Un projet ambitieux et unique à l’échelle de la Métropole » selon Timothée David, directeur territorial chez EDF Auvergne-Rhône-Alpes, en charge du projet. En savoir plus sur la stratégie énergétique d’USIN.
Réduire l’empreinte carbone du site implique d’embarquer les locataires dans la démarche en mettant à disposition des équipements incitatifs comme l’aménagement d’un nouveau local à vélo sécurisé fin 2021, ou en portant la participation du site au Challenge Mobilité 2021 de la Région. Cette première participation sera renouvelée chaque année.
Grâce à un système de Gestion technique centralisée, une optimisation des plages de chauffage dans les différents bâtiments a pu être réalisée en collaboration avec un ingénieur de chez Vinci, afin de lutter contre le gaspillage. « C’est de notre responsabilité d’optimiser au mieux le système de chauffage sur le site, rappelle David Bellanger, Directeur du projet USIN. Ce premier exercice a prouvé notre maîtrise des budgets annoncés et notamment ceux liés au fonctionnement du site ».
Accompagner le déploiement des locataires sur le site
L’une des spécificités de l’offre de services d’USIN réside dans l’accompagnement au déploiement optimal des outils de production de ses locataires.
- – Arrivé en 2020, Symbio a achevé en 2021 la mise en place de la globalité de son process de production en occupant la totalité du bâtiment 101. Ce qui a permis le démarrage dans un temps record et maîtrisé de la production de sa pile à hydrogène 100 % verte et française et de l’accueil de nouvelles compétences.
- – 2021 a vu la fin des travaux d’aménagement du site occupé par Les Alchimistes Lyon qui ont ainsi pu atteindre la capacité de production nécessaire pour décrocher le marché de la collecte des déchets alimentaires des particuliers du 7e arrondissement, une expérimentation à l’échelle de l’arrondissement.
- – USIN a accompagné La Ruche Industrielle dans son projet d’extension de plus 1100 m2. Un déploiement de taille entièrement dédié à la transformation 4.0 des industriels.
La création d’une maison du projet dans le bâtiment 107, à l’entrée du site, abrite des espaces dédiés à la commercialisation du site et aux échanges et rencontres organisés avec l’extérieur. Par ailleurs, le 107 héberge les bureaux de la SAS USIN et accueille depuis début 2022 le fonds d’amorçage industriel DEMETER et la fondation ILYSE pour la médiation et la transformation positive de l’industrie.
Aménagements, constructions, nouvelles offres… préparer demain
Dans le cadre du plan de renaturation du site USIN – imaginé avec le groupement de maîtrise d’œuvre Siaf, Atelier Anne Gardoni, Nymphéa – une micro-pépinière constituée de 1100 plants (issus de la ZAC Berliet située à moins de 5 km du site) a été créée en mars 2021. Une première étape dans la constitution des futurs espaces verts d’USIN suivie à l’automne par la refertilisation de terres in situ et la désignation des acteurs qui vont accompagner la SAS USIN dans la réalisation des travaux d’espaces extérieurs.
Côté constructions neuves, une première étape a été franchie avec la signature d’un contrat de promotion immobilière avec GCC immobilier pour 10 000 m2 composés de 10 modules de 1000 m2 chacun dédiés aux surfaces de production. Un projet vertueux qui vise une labellisation BREEAM Very Good. Un permis de construire a été instruit courant 2021 suivi par le démarrage de la pré-commercialisation des lots.
Concernant le futur restaurant inter-entreprises, la consultation des exploitants a été lancée, le lot architectural est en cours d’esquisse et sera suivi, courant 2022, d’un dépôt de permis de construire.
Fin 2021, le réseau LYVE a officiellement annoncé l’implantation de son 5e pôle entrepreneurial à USIN, avec une programmation destinée à accueillir une pépinière de petits ateliers de production ainsi des espaces à la formation et au conseil et à l’accompagnement à la création d’entreprise. La mise en service est prévue pour 2025.
Pourquoi USIN ? Tout d’abord en raison de sa situation dans l’écosystème de Lyon Parilly Factories, porteur pour l’entrepreneuriat. Ensuite pour l’ADN-même d’USIN, en tant que site vitrine du renouveau industriel en ville. Enfin pour la présence d’un écosystème dynamique et pertinent en complément de l’offre du réseau LYVE : La Ruche Industrielle, le fond d’amorçage industriel DEMETER et la fondation ILYSE qui valorise par des appels d’offres les métiers de l’industrie notamment aux yeux des collégiens et des personnes en reconversion. Avec cette nouvelle offre, USIN montre sa capacité à réunir autour de son concept des services différents et très complémentaires pour l’industrie et l’entrepreneuriat.
USIN, un modèle…
Transparent
La transparence dans le projet USIN est le moteur de sa relation à son environnement, qu’il soit d’ordre partenarial, institutionnel ou de voisinage.
Ainsi, un Comité de suivi de commercialisation réunit chaque trimestre USIN, la Ville de Vénissieux, la Métropole de Lyon, l’Aderly, Rexroth, La Ruche Industrielle et, le nouvel arrivant, DEMETER. En 2021, la Métropole de Lyon, la Ville de Vénissieux, La Ruche Industrielle et la SAS USIN se sont engagés autour d’un plan d’actions pour le développement du site industriel.
En tant que site ouvert, USIN accueille régulièrement des visiteurs d’horizons variés
- – Des élus (fin décembre 2020) et des conseils de quartier (juin 2021 et reconduit chaque année). En partageant son organisation et son intégration dans le quartier, il s’agit pour USIN d’instaurer un dialogue apaisé avec son environnement. Cette démarche se poursuit en 2022 avec une visite d’enseignants en partenariat avec l’industriel Rexroth, voisin du site.
- – Lors de sa journée « Rencontres Synergie : soutenir l’industrie en Auvergne-Rhône-Alpes » organisée à La Ruche Industrielle, la Banque des territoires (actionnaire de la SAS USIN) a notamment présenté aux élus de la Région, de la Métropole, au préfet et à des clients de la banque sa capacité à investir dans des projets précurseurs, comme USIN, via des montages innovants.
- – Une mission de veille concurrentielle à l’échelle européenne (enquête afin d’affiner les profils des porteurs de projet susceptibles de s’implanter sur le site et contribuer à l’élaboration de la stratégie de communication commerciale ciblée) – a été confiée aux Juniors entreprises de l’EM Lyon et de l’école des Arts et Métiers de Paris. Cette immersion de 6 mois a permis de dépoussiérer le monde industriel auprès de ces jeunes gens prêts à entrer sur le marché du travail.
Inspirant et reconnu
En tant que site précurseur, le modèle USIN est l’objet de toutes les attentions. Il a ainsi été présenté lors de tables rondes sur Global Industrie et au SIMI. La Métropole de Rennes a programmé une visite du site ainsi que des chercheurs en urbanisme dans le cadre de l’agence interministérielle « Plan Urbanisme Construction Architecture » (PUCA) pour son cycle de webinaires Les Mercredis de la ville productive (webinaire du 9 février 2022 à visionner en replay ici)
Enfin, USIN a été labellisé par l’État « site industriel clé en main » en 2021 pour sa capacité à anticiper au préalable l’ensemble des procédures administratives et ainsi garantir des délais maîtrisés pour construire avec chaque industriel son usine en un minimum de temps.
« Au terme de cette première année d’exploitation, l’on peut dire que le modèle USIN a réussi à établir sa preuve de concept ! Maintenant, nous l’étudions et le peaufinons pour qu’il puisse aussi inspirer le développement d’autres sites par le groupe SERL. » David Bellanger, directeur du projet USIN
Nos dernières actualités
